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Acquistare un rudere e trasformarlo nella propria casa può sembrare una sfida, ma oggi diventa un’opportunità concreta grazie all’estensione delle agevolazioni prima casa anche a questa particolare tipologia di immobile. Recentemente la Corte di Cassazione ha stabilito che anche i fabbricati collabenti – comunemente noti come ruderi – possono rientrare nel perimetro dei benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa. In questa guida ti spieghiamo cosa sono i ruderi, come funziona il bonus prima casa e quali sono i passaggi da seguire per ottenere l’agevolazione.
Chi ha diritto al bonus prima casa?
Il bonus prima casa è riservato a chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale e soddisfa una serie di requisiti: non deve possedere altri immobili nel Comune dove si trova quello che si intende acquistare; non deve aver già usufruito del bonus prima casa su un altro immobile, a meno che questo non venga venduto entro due anni; deve trasferire la propria residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi. Inoltre, l’immobile acquistato non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
Che cos’è un fabbricato collabente (rudere)?
I fabbricati collabenti sono edifici in condizioni di degrado tali da essere inabitabili. Censiti nella categoria catastale F/2, non generano rendita e sono esenti da IMU. Per molto tempo, questi immobili non potevano beneficiare di alcun incentivo fiscale, proprio per la loro inidoneità all’uso abitativo. Tuttavia, se esiste un progetto concreto di ristrutturazione e l’obiettivo di renderli abitabili, oggi la situazione è cambiata.
Cosa dice la cassazione nel 2025?
La Corte di Cassazione ha affermato che un rudere può essere oggetto di agevolazioni prima casa, a patto che l’acquirente dimostri l’intenzione di renderlo abitabile e destinarlo ad abitazione principale. Il criterio guida è la 'suscettibilità all’uso abitativo', che prevale sulla condizione attuale dell’immobile. La Corte ha adottato un approccio sostanzialistico: non conta solo lo stato del bene, ma soprattutto l’intenzione e la progettualità dell’acquirente.
Passaggi da seguire per ottenere il bonus su un rudere
Per accedere al bonus prima casa su un rudere, è importante seguire questi passaggi:
- Verifica la situazione urbanistica e catastale del fabbricato.
- Assicurati che non ci siano vincoli paesaggistici o ambientali che ostacolino i lavori.
- Inserisci nell’atto notarile la dichiarazione che il rudere sarà destinato ad abitazione principale.
- Inizia i lavori con i corretti titoli abilitativi (CILA, SCIA o permesso di costruire).
- Completa la ristrutturazione entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
- Trasferisci la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi.
Attenzione ai documenti e alle scadenze
È fondamentale rispettare i termini di legge: i lavori devono concludersi entro tre anni dalla registrazione dell’atto, e la residenza deve essere trasferita entro 18 mesi. In caso contrario, si rischia la revoca delle agevolazioni e il pagamento delle imposte in misura piena, con sanzioni. Tutta la documentazione tecnica deve essere in regola: ogni intervento va accompagnato da autorizzazioni valide e coerenti con il piano urbanistico locale.
Consigli pratici per chi vuole iniziare
Prima di firmare il contratto di acquisto:
- Consulta un tecnico per verificare la fattibilità dell’intervento.
- Richiedi una relazione urbanistica.
- Coinvolgi un notaio esperto in materia di immobili collabenti.
- Prepara un cronoprogramma per rispettare le scadenze fiscali.
- Verifica se puoi accedere ad altri bonus per la ristrutturazione (es. superbonus, bonus edilizi ordinari).